Stadtnachricht

Immobilienmarkt


Kaufpreise für Eigentumswohnungen, wie zum Beispiel im Gebiet Riedbrunnen, gehören zu den im Immoblienmarktbericht erhobenen Daten.    Foto: Stadt
Foto: Stadt

Im Interview erläutert Dieter E. Brösamle, Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Große Kreisstadt Nagold und die Gemeinde Rohrdorf, die Hintergründe sowie die wichtigsten Eckpunkte des Immobilienmarktberichts, den der Gutachterausschuss erstmals für die Stadt und die Gemeinde erstellt hat.

Herr Brösamle, vor welchem Hintergrund wurde der Immobilienmarktbericht erstellt?
Immobilien sind nach dem „traditionellen Sparbuch“ aktuell die beliebteste Anlageform der Deutschen.

Dies macht sich auch in Nagold bemerkbar, denn vor allem in den letzten Jahren zeigt sich in Nagold ein prosperierender Immobilienmarkt.

Der erste Immobilienmarktbericht der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf erläutert die örtlichen Marktverhältnisse und enthält eine übersichtliche Zusammenstellung der wertrelevanten Daten mit umfangreichen Untersuchungen und Analysen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses.

Zudem zeigt er Entwicklungen und Tendenzen der räumlichen und sachlichen Grundstücksmärkte auf.

Welche Informationen beinhaltet der Bericht konkret?
Er enthält unter anderem Angaben über Umsätze, Fallzahlen, Flächenumsätze, Kaufpreisentwicklungen, Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

Der Erhebungszeitraum umfasst sechs Jahre, das heißt den Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2017.

Für wen sind diese Informationen relevant?
Zuverlässige Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung über das Marktgeschehen sind nicht nur für Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, Investoren, Planungsträger und die Politik bedeutsam, sondern sie machen den Grundstücksmarkt vor allem auch für die Bürgerinnen und Bürger verständlich und einschätzbar.

Wie wurden diese umfangreichen Daten ermittelt?
Nach § 195 BauGB sind alle Notare verpflichtet, Abschriften der von ihnen beurkundeten Kaufverträge den Gutachterausschüssen zu übermitteln. Die Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf sind insgesamt 2.699 notariell beurkundete Kaufverträge im genannten Zeitraum.

Da Preisforderungen und tatsächliche Kaufpreise nicht immer deckungsgleich sind, ist der vorliegende Immobilienmarktbericht die aussagefähigste Statistik zum Nagolder beziehungsweise Rohrdorfer Immobilienmarkt.

Transparenz auf dem örtlichen Immobilienmarkt



Geldumsätze über alle Immobilienarten in den Berichtsjahren 2012 bis 2017 in Millionen Euro.  Grafik: Gutachterausschuss Nagold/Rohrdorf
Grafik: Gutachterausschuss Nagold/Rohrdorf

Welche Daten, außer dem tatsächlichen Kaufpreis, fließen noch in die Analyse ein?
Neben dem Einblick in die Kaufverträge haben wir individuelle Fragebögen entwickelt, die an alle Erwerber verschickt wurden. Abgefragt haben wir unter anderem Baujahr, Teilmarktzugehörigkeit, also Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, gewerbliche Nutzungen, sowie Wohn- und Nutzflächen, Kaufpreisbestandteile und Ausstattungsstandards.

Die Auswertungen erfolgen im Rahmen von Nachbewertungen auf der Basis von Modelldaten der jeweiligen Bundesrichtlinien der Jahre 2011 bis 2015.

Nicht berücksichtigt werden in den Kaufpreisen enthaltenes Zubehör bzw. Inventar, besondere (Betriebs-) Einrichtungen sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Wie hoch war die Rücklaufquote, die ja maßgeblich die Qualität der Daten bestimmt?
Wir konnten uns über eine äußerst beachtliche Rücklaufquote von 81 Prozent freuen. Bei dieser Gelegenheit möchte ich mich im Namen des gesamten Gutachterausschusses bei allen Immobilienerwerbern für die Bearbeitung und Rücksendung der Fragebögen bedanken. Ohne sie wäre eine fundierte Kaufpreisauswertung nicht möglich gewesen. Dank gilt auch meinem Team für die hervorragende Zusammenarbeit bei der Erstellung des Marktberichts.

Wie kommt der starke Geldumsatzanstieg auf dem Immobilienmarkt der letzten Jahre zustande?
Er ist bedingt durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, welche bei relativ geringem Angebot zu einem Verkäufermarkt und in dessen unmittelbarer Folge auch zu steigenden Kaufpreisen geführt hat.

Zinseffekte, ausgelöst durch die Geldpolitik der EZB, sowie mikrolageökonomische und demographische Aspekte sind nach meinem Dafürhalten weitere maßgebliche Einflüsse. Es besteht eine gute Liquidität der Akteure und es ist immer noch viel Geld im Markt.

Kommen wir zur Analyse. Welche Besonderheiten bestehen auf dem örtlichen Immobilienmarkt?
Einer expandierenden Nachfrage steht ein weniger stark wachsendes Angebot gegenüber - entsprechend steigen natürlich die Preise. Allein die Herstellungskosten von Wohngebäuden sind seit dem Jahr 2010 um rund 22 Prozent im Bundesdurchschnitt gestiegen. Die Gründe sind unter anderem Energieauflagen und technische Normen. Steigende Herstellungskosten treiben dann eben auch die Kaufpreise im Neubau und damit in der Folge auch die Preise von Bestandsbauten in die Höhe.

83 Prozent der Immobilien-Investitionen sind in Nagold, inklusive Teilorten und der Gemeinde Rohrdorf, in den Kauf von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen geflossen. Dieser Teilmarkt umfasst 56 Prozent des gesamten jährlichen Geldumsatzes des Jahres 2017 sowie 48 Prozent des Transaktionsvolumens.

Wird der Immobilienmarkt für Nagold und Rohrdorf weiter fortgeschrieben?
Eine Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen, ist ein wirtschafts- und gesellschaftspolitisches Anliegen. Insofern ist derzeit eine Fortschreibung alle zwei Jahre geplant. Übrigens: Anders als in anderen Bundesländern besteht in Baden-Württemberg keine gesetzliche Verpflichtung, Grundstücksmarktberichte zu erstellen.

Wagen Sie einen Blick in die Glaskugel: Wie lautet Ihre Einschätzung des Immobilienmarkts für die Zukunft?
Nach nunmehr acht Jahren historisch niedriger Zinsen und steigender Preise hat sich bei vielen Marktteilnehmern die Erwartung eingestellt, dass Wohnungspreise praktisch immer nur steigen können oder weitgehend nach unten abgesichert wären. Solche Aussagen sehe ich kritisch. Zukünftige Zinsentwicklungen und vor allem die gesamtwirtschaftliche Entwicklung werden entscheidende Parameter hinsichtlich zukünftiger Preisentwicklungen auf den Immobilienmärkten sein. Auch demografische Aspekte und Wanderungsbewegungen dürften eine Rolle spielen, wobei Lagen in ländlichen Gebiete und Stadträumen differenziert zu betrachten sind. (Das Interview führte Tina Block)
Grafik: Gutachterausschuss Nagold/Rohrdorf