Stadtnachricht

Örtliche Grundstücksmärkte


Der Gutachterausschuss der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf (von links): Hans Stetter, Werner Müller, Jürgen Walz, Heike Lagger, Tobias Eckel, Sabrina da Silva Faria, Herbert Wüster, Dieter E. Brösamle und Matthias Schneider. (Fotos: Axel H. Kunert/
Foto: Axel H. Kunert/Stadt

Im Interview erläutert Dieter E. Brösamle, Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Große Kreisstadt Nagold und die Gemeinde Rohrdorf, die wichtigsten Erkenntnisse aus der aktuellen Ermittlung der Bodenrichtwerte und der weiteren zur Wertermittlung erforderlichen
Daten.

Dieter E. Brösamle

Herr Brösamle, warum ist die Erhebung der Bodenrichtwerte notwendig?
Die erhobenen Daten dienen der Transparenz auf den örtlichen Grundstücksmärkten und sind auf Basis der aktuellsten Bundesrichtlinien ausgearbeitet und ermittelt worden. Die Auswertung der Kaufpreissammlung ist unter anderem auch für die Wertermittlung von Immobilien durch Sachverständige von Belang. Zudem erfüllen die Stadt Nagold und die Gemeinde Rohrdorf mit der Ermittlung der Bodenrichtwerte die Anforderungen, die der Gesetzgeber in den Paragraphen 193 Abs. 5 und 196 des Baugesetzbuches formuliert hat. Die Daten müssen in Baden-Württemberg regelmäßig alle zwei Jahre ermittelt werden. Wir sehen uns auch hinsichtlich erforderlicher Daten in Bezug auf die anstehende Grundsteuerreform bereits heute als sehr gut aufgestellt.

Auf welcher Grundlage ermittelt der Gutachterausschuss die Werte?
Der Gutachterausschuss erhält von den Notaren und Gerichten jeden Vertrag und Zwangsversteigerungsbeschluss, der über Nagolder und Rohrdorfer Immobilien getätigt wird. Wir werten diese Urkunden unter Einbindung individueller Fragebögen und dazugehöriger Bauakten aus und speichern die wertrelevanten Daten in der Kaufpreissammlung, die aus Kaufpreiskarte und Kaufpreisdatei besteht. Für die Jahre 2017 und 2018 waren das 1.040 Kaufverträge. Es ist insofern eine zeitintensive Herausforderung, als dass aus räumlich und sachlich sehr
unterschiedlichen Grundstücksmärkten belastbare Daten systematisch analysiert werden müssen. Dies kann nur mit einem kompetenten, motivierten und engagierten Team, wie wir es haben, umgesetzt werden. Für die hervorragende Zusammenarbeit möchte ich mich an dieser Stelle herzlich bei allen Beteiligten im Gutachterausschuss und der Stadtverwaltung bedanken.

uf der Grundlage von über 1.000 Kaufverträgen hat der Gutachterausschuss der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf die Bodenrichtwerte erhoben. (Foto: Stadt)
Foto: Stadt

Welche Entwicklung lässt sich für die Jahre 2017 und 2018 in Bezug auf die Bodenrichtwerte feststellen?
Die letzte Erhebung und Beschlussfassung wurde zum 31.12.2016 durchgeführt. Seither sind die Bodenrichtwerte in der Kernstadt um durchschnittlich 14 Prozent, in den Stadtteilen um 11 Prozent sowie innerhalb der Gemeinde Rohrdorf um 12 Prozent gestiegen. In absoluten Zahlen liegen sie innerhalb einer Bandbreite von 50 bis 610 Euro pro Quadratmeter für gemischte und wohnbauliche Nutzungen.

Warum ist diese Preisspanne so groß?
Wir haben heterogene Immobilienmärkte, die zudem polyzentrisch sind. Die genannte Bandbreite ergibt sich zum einen durch die ganz unterschiedlichen räumlichen Lagen der Grundstücke. Außerdem ist ein Grundstück, das bei seiner voraussichtlichen Bebauung eine höhere Ausnutzung ermöglicht, hochwertiger als ein geringgradiger nutzbares. Wir berücksichtigen diese Gegebenheiten durch Umrechnungskoeffizienten bezogen auf die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).

Welche Erkenntnisse ergaben sich aus der Datenanalyse in Bezug auf die Sachwertfaktoren?
Sachwertfaktoren werden hauptsächlich für die Bewertung von eigengenutzten Immobilien, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäusern, benötigt. Es ergaben sich Marktanpassungen mit Faktoren in der Spitze bis zu 1,9 bezogen auf den nach normativen Vorgaben modellkonform ermittelten vorläufigen Sachwert. Wird absolut überteuert eingekauft, sind zukünftige Kapitalverluste nicht ausgeschlossen. Insbesondere zeigten sich teils erheblich steigende Kaufpreise bei Wiederverkaufsimmobilien. Deren dynamische Entwicklung, bezogen auf den Auswertungszeitraum, ist in den Stadtteilen und der Gemeinde Rohrdorf aktuell ausgeprägter als in der Kernstadt - jedoch ausgehend von einem niedrigeren Bodenwert- und Kaufpreisniveau in den letzten Jahren.

Neben der Ermittlung der Bodenrichtwerte und der Sachwertfaktoren ist auch die Feststellung von Liegenschaftszinssätzen gesetzlich vorgeschrieben. Welche Ergebnisse hat diese Analyse gebracht?
Der Liegenschaftszinssatz ist definiert als der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften bestimmter Grundstücksarten (insbesondere Renditeobjekte) im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Liegenschaftszinssätze bilden die Zukunftserwartungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ab und sind inflationsneutral. Sie werden hauptsächlich für die Bewertung von Renditeobjekten (zum Beispiel Eigentumswohnungen sowie Wohn- und Geschäftsgebäude) benötigt. Sie wurden erstmals abgeleitet aus Kauffällen für Neubau- und Bestandswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Vereinzelt haben sich bei den Nachbewertungen der Kauffälle auch negative Liegenschaftszinssätze ergeben, das heißt,  eine negative Verzinsung des eingesetzten Kapitals wird in solchen Fällen in Kauf genommen. Einzelne Ausgangssituationen der ausgewerteten Kauffälle verliefen jedoch konträr. Näheres ergibt sich aus den vom Gutachterausschuss herausgegebenen Fachinformationen.

Welche Ergebnisse in Bezug auf das Kaufpreis-Niveau in Nagold und Rohrdorf konnten Sie feststellen?
Das Kaufpreisniveau für Neubau-eigentumswohnungen umfasst eine Spanne zwischen 2.190 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bis hin zu 5.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Einzelne Kaufpreise erachte ich persönlich für Nagolder Verhältnisse als zu hoch. Jedoch sind Kaufpreise abhängig von der Lage des Objekts, vom Niveau des Bodenwerts und dem individuellen Ausstattungsstandard. Wohnungseigentum höheren Preisniveaus wurde überwiegend zur Eigennutzung gekauft. Weiterverkaufspreise von Bestandswohnungen lagen zwischen 1.020 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bis rund 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die durchschnittlich ermittelte Kaufpreissteigerung lag im Jahr 2018 bei rund 10 Prozent und somit etwas über dem Bundesdurchschnittswert, der vom statistischen Bundesamt in Höhe von 8 Prozent ermittelt worden ist. Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser umfassten im Auswertungszeitraum Werte von 147.000 Euro bis 1.350.000 Euro in der Nagolder Kernstadt und 120.000 Euro bis 525.000 Euro in den Stadtteilen sowie 69.000 Euro bis 410.000 Euro in Rohrdorf.

Die derzeit starke Nachfrage-Angebots-Situation ist ein Grund für das steigende Preisniveau auf den Immobilienmärkten. Welche Hintergründe spielen noch eine Rolle?
Beispielsweise sind die Baukosten für den Neubau von Wohngebäuden zwischen 2010 und April 2019 um rund 26 Prozent gestiegen. Für Bauten in vorgefertigter Bauweise noch mehr. Sie werden weiter steigen. Zinseffekte, ausgelöst durch die seit nunmehr acht Jahren historisch niedrige Zinsen, stellen zugleich einen wesentlichen Einflussfaktor dar. Zum einen werden Finanzierungen dadurch günstiger, zum anderen werden andere Anlagemöglichkeiten unattraktiver. In unmittelbarer Folge wird, gepaart mit Sicherheitsüberlegungen, mehr Geld in Immobilien investiert, vor allem in Deutschland auch durch zahlungskräftige Käufer aus dem Ausland. Nachhaltige Trends zur Reurbanisierung, demografische Entwicklungen sowie stark gestiegene Grunderwerbsteuern stellen weitere Einflussfaktoren dar. Hinzu kommt der zunehmende Wunsch nach den eigenen vier Wänden, der Unabhängigkeit vom Vermieter, mietfreies Wohnen im Alter sowie Gründe der Altersvorsorge. Auch Wanderungsbewegungen der Bevölkerung aus dem Umland in die Mittel- oder Oberzentren spielen bei der Nachfrage und somit auch bei der Preisbildung von Immobilien eine Rolle. Dies gilt auch für die Große Kreisstadt Nagold. Auswertungen des Gutachterausschusses bezogen auf 417 wohnbauliche Kauffälle haben für das Mittelzentrum Nagold ergeben, dass 49 Prozent der Immobilienkäufer beim Kaufvertragsabschluss nicht in Nagold oder Rohrdorf wohnten.  

Wie lautet Ihre Prognose für die Zukunft?
Der aktuelle Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt währt inzwischen seit nahezu zehn ununterbrochenen Jahren. Derzeit in zahlreichen Regionen galoppierenden Preisentwicklungen stehen jedoch auch Gebieten mit Kaufpreisrückgängen entgegen. Zukünftige Entwicklungen werden von verschiedenen Einflussparametern abhängig sein, zu welchen sicher die aktuelle Entscheidung der EZB-Zinspolitik, regionale und lokale gesamtwirtschaftliche Entwicklungen, der demografische Wandel sowie eventuell auch politische Entscheidungen gehören werden. Zu beobachten wird vor allem die Entwicklung des örtlichen Miet-Kaufpreisniveaus sein, aus dem sich aus immobilienwirtschaftlicher Sicht am ehesten eine eventuelle Blasenbildung am Immobilienmarkt ableiten lässt. Eine etwaige Kaufpreisabschwächung ist in der ersten Hälfte des Jahres 2019 weder erkennbar und tendenziell für das restliche Kalenderjahr auch nicht zu erwarten. Wir sollten uns jedoch im Klaren darüber sein, dass der Immobilienzyklus nicht ewig so weiterlaufen kann wie bisher. (Das Interview führte Tina Block)