Stadtnachricht

Gutachter-ausschuss


Mit dem nunmehr 130 Seiten umfassenden 2. Immobilienmarktbericht 2020 gibt der Gutachterausschuss der Großen Kreisstadt und der Gemeinde Rohrdorf allgemeine Informationen über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt, die für Verwaltung und Wirtschaft ebenso wie für den Bürger von Interesse sind. Im Bericht kann sich jeder einen schnellen Überblick verschaffen sowohl über allgemeine Entwicklungen wie über Vertrags- und Umsatzzahlen, als auch über spezielle Bereiche, wie beispielsweise Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Im Weiteren sind ihm Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren) zu entnehmen.

Blick von der Burgruine Hohennagold auf den Riedbrunnen. (Foto: Gemeinsamer Gutachterausschuss der Stadt Naogld und der Gemeinde Rohrdorf)
Foto: Gemeinsamer Gutachterausschuss der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf.

Datenermittlung
Umsätze, Preisentwicklungen, Bodenrichtwerte und sonstige Wertermittlungsdaten wurden nach anonymisierter Auswertung der Kaufpreissammlung aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt. Es handelt sich insofern um den umfassendsten Überblick über den örtlichen Grundstücksmarkt, der unter arbeitsintensiver Vorgehensweise auf der Grundlage bundesministerieller Richtlinien geschaffen worden ist. Das Datenmaterial der Auswertungen besteht aus sämtlichen Grundstückskaufverträgen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, die vom 1. Januar 2018 bis Ende Dezember 2019 – auf einzelne Teilmärkte bezogen bis zum 30. April 2020 - der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses von den Notaren zugeleitet worden sind. Nachstehende Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum räumlichen und sachlichen Immobilienmarkt. Sie beziehen sich aktuell auf das Gebiet der Großen Kreisstadt Nagold samt Teilorten und auf das Gebiet der Gemeinde Rohrdorf.

Geldumsätze
Der Immobilienmarktbericht der Jahre 2018 und 2019 umfasst Geldumsätze in Höhe von insgesamt rund 224 Millionen Euro. Allein im Berichtsjahr 2019 wurde ein Allzeitgeldumsatzrekordwert von 117,80 Millionen Euro verzeichnet. Er hat den Geldumsatz des ebenfalls umsatzstarken Berichtszeitraumes 2018 (105,90 Millionen) nochmals um rund 12 Millionen Euro übertroffen, ein Plus von 11 Prozent. Die durchschnittliche Steigerungsrate der Geldumsätze, bezogen auf die Bundesrepublik Deutschland, beträgt plus 6 Prozent. Der Anstieg des Geldumsatzes ist insbesondere auf die sogenannten sachlichen Grundstücksteilmärkte Wohnungseigentum (plus 16 Millionen Euro) zurückzuführen.   
      
Die Geldumsätze über alle Immobilienarten. (Grafik: Gutachterausschuss der Stadt Nagold) Grafik: Gutachterausschuss der Stadt Nagold und der Gemeinde Rohrdorf

Bei einem Geldumsatz von insgesamt rund 118 Millionen Euro im Jahr 2019 sind 89 Prozent aller Investitionen in den Kauf von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen geflossen. Allein der Geldumsatz der im Berichtszeitraum veräußerten Anzahl von Eigentumswohnungen (480 Einheiten) umfasst einen rund 63 prozentigen Anteil am gesamten Geldumsatz. Insofern ist der örtliche Immobilienmarkt aktuell stark geprägt vom Geschosswohnungsbau. Bezogen auf die Bevölkerungszahl zeigt sich, dass im Jahr 2018 bundesweit etwa 3.250 Euro je Einwohner in den Kauf von Immobilien investiert worden sind; im Jahr 2016 lag dieser Betrag noch bei 2.890 Euro je Einwohner. Der registrierte Geldumsatz des Jahres 2019 für Nagold und Rohrdorf entspricht einem Umsatz in Höhe von 4.679 Euro je Einwohner (bisher: 3.974 Euro). Er liegt über demjenigen von Baden-Württemberg mit 3.670 Euro und Bayern mit 4.100 Euro je Einwohner.
Spitzenreiter dieser Kategorie sind deutschlandweit Hamburg (6.650 Euro/Einwohner) und Berlin (5.310 Euro/Einwohner).  

Transaktionszahlen
Mit insgesamt 1.005 Kaufverträgen lagen die Fallzahlen der Jahre 2018 und 2019 etwas unterhalb des vorherigen Zweijahreszeitraumes mit insgesamt 1.038 Kaufverträgen. Die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Berichtsjahr 2018 hat sich bezogen auf das Jahr 2019 um minus 47 Kaufverträge reduziert. Die Gesamtbetrachtung von steigendem Geldumsatz versus rückläufigen Transaktionszahlen jedoch lässt im Ergebnis auf insgesamt steigende Kaufpreise schließen, was einem derzeit bundesweiten Trend entspricht.

Kaufpreise und Käuferstruktur
Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen im Kernstadtgebiet lag bei rund 370.000 Euro (ohne Stellplätze beziehungsweise Garagen), bezogen auf eine durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 90 Quadratmetern. Der höchste Kaufpreis lag bei 5.766 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für die Nagolder Stadtteile und die Gemeinde Rohrdorf beträgt der durchschnittliche Kaufpreis  rund 250.000 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 88 Quadratmetern. Für bezugsfreies Wohnungseigentum im Bestand (Wiederverkauf) wurden deutlich höhere Preise erzielt als für vermietete Bestandseigentumswohnungen. Bezogen auf den räumlichen Teilmarkt der Eigentumswohnungen innerhalb der Kernstadt von Nagold wurde festgestellt, dass 64 Prozent aller Erwerber den Immobilienkauf zu Vermietungszwecken getätigt haben. Lediglich 36 Prozent der Immobilienkäufer sind Eigennutzer.

Ein dazu völlig konträres Bild ergab sich für die Nagold Stadtteile und für Rohrdorf. Dort liegt der Anteil an Kapitalanlegern bezogen auf alle Kauffälle bei lediglich 31 Prozent. Dementgegen sind 69 Prozent aller Käufer auf den dortigen räumlichen Teilmärkten Eigennutzer. Ein- und Zweifamilienhäuser werden auf den räumlichen Immobilienmärkten zu durchschnittlichen Kaufpreisen zwischen 345.000 Euro und 500.000 Euro gehandelt. Festzustellen ist, dass aktuell vor allem ältere, teilweise sanierungsbedürftige und in der Kernstadt gelegene Häuser hohe Kaufpreise erzielen konnten, teilweise bis zum 1,5 bis 2-fachen des modellkonform ermittelten Marktwertes. Insgesamt betrachtet stellte die Altersgruppe der 31- bis 45-Jährigen die größte Käufergruppe auf den maßgeblichen räumlichen Immobilienmärkten dar.

Bodenrichtwerte
Der Kernstadt zuzuordnende Grundstückslagen wurden bezogen auf einen Zweijahresturnus um durchschnittlich 16 Prozent teurer. Vereinzelt ergaben sich zonenbezogene Kaufpreissteigerungen um bis zu 33 Prozent. In Einzelfällen sind Grundstückskaufpreise in Höhe von rund 725 Euro bis 1.045 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche für den Geschosswohnungsbau beziehungsweise den Bau von gemischt genutzten Objekten innerhalb der Kernstadt von Nagold bezahlt worden. Der durchschnittliche Bodenrichtwert beträgt 240 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. In Deutschland aktuell im Durchschnitt rund 190 Euro pro Quadratmeter, wobei festzustellen ist, dass Kaufwerte von unbebauten Grundstücken grundsätzlich mit der Gemeindegröße ansteigen.

Für Grundstückslagen, den südlichen Stadtteilen (Gündringen, Hochdorf, Iselshausen, Schietingen und Vollmaringen) zugeordnet, ergaben sich Bodenrichtwertsteigerungen von durchschnittlich rund 11  Prozent bezogen auf den zweijährigen Auswertungsturnus. Die Stadtteile Emmingen, Mindersbach und Pfrondorf (nördliche Stadtteile) weisen durchschnittliche Erhöhungen in Höhe von rund 9 Prozent auf. Für die Gemeinde Rohrdorf ergab sich ein Plus in Höhe von rund 12 Prozent. Bodenrichtwerte für Waldflächen (ohne Aufwuchs) liegen innerhalb einer Spanne von 0,35 Euro bis 0,70 Euro pro Quadratmeter. Landwirtschaftlich genutzte Flächen weisen Spannenwerte von 1,05 Euro bis  2,60 Euro pro Quadratmeter auf.

Fazit
In fast allen Immobilienkategorien sind die Preise weiter angestiegen. Dynamisch geblieben ist im Berichtszeitraum die Entwicklung des sachlichen Teilmarktes der Eigentumswohnungen. Die Auswertung von Vergleichsfaktoren in Form von Ertragsfaktoren hat ergeben, dass die Kaufpreise stärker angestiegen sind, als die Mieten. Vermehrt werden auch Kaufpreise registriert, die bei fachspezifischer Betrachtung „negative“ Liegenschafts- beziehungsweise Kapitalisierungszinssätze aufweisen. Insofern werden auch stark sinkende Renditen verstärkt von Immobilienkäufern akzeptiert. „Wohnungseigentum steht in Deutschland und auch in Nagold durch die Corona-Krise weiterhin hoch im Kurs. Wenngleich die Kaufpreise für Neubauwohnungen im innerstädtischen Markt die letzten Jahre vergleichsweise hoch sind, ist auch in naher Zukunft, bedingt durch einen Mangel an Anlagealternativen mit niedrigerer Volatilität, gerade im Wohnsegment ein weiterer Investitionsdruck nicht auszuschließen“, kommentiert Dieter E. Brösamle, Vorsitzender des Gutachterausschusses, die derzeitige Marktsituation.

Sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger gewinne Wohnungseigentum als Altersvorsorge, gerade durch die wirtschaftliche Unsicherheit, das Niedrigzinsumfeld und nicht auszuschließende Turbulenzen am Aktienmarkt, immer mehr an Bedeutung, lautet die Einschätzung des Diplom-Immobilienwirts. Die Fokussierung auf sozioökonomisch nachhaltige, preislich stabile und somit risikoärmere Standorte werde innerhalb Deutschlands und damit auch in Nagold immer wichtiger werden. Entscheidend seien standortbezogene Parameter auf die Nachfrage und Preisentwicklung wie Dynamik, Stabilität wirtschaftliche und strukturelle Einflussgrößen. Zukünftig wird die nachhaltige Entwicklung des Miet-Kaufpreis-Niveaus in Nagold besonders zu beobachten sein, aus dem sich aus immobilienwirtschaftlicher Sicht am ehesten eine eventuelle Blasenbildung am örtlichen Immobilienmarkt ableiten lässt. (red)