Bodenrichtwerte

Gesetzliche Rechtsgrundlagen, die bei der Ableitung der Bodenrichtwerte anzuwenden sind finden sich in § 196 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 12 der Gutachterausschussverordnung des Landes Baden-Württemberg vom 26.09.2017 (letzte Änderung 07.Mai 2020), der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010; geändert 2019) sowie der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL vom 11.01.2011).

Begriffsdefinition: Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs.1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück oder Referenzgrundstück).

Bodenrichtwertdefinitionen beziehen sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück bezogen auf einen unbebauten Zustand mit dem im beschreibenden Datensatz angegebenen Entwicklungszustand, der Art der jeweiligen Nutzung, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes, ergänzender Angaben zur Art der Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung (wertrelevanten Geschossflächenzahl -WGFZ) sowie möglicher weiterer Angaben zum Grundstück.

Konkrete Erläuterungen und Beschreibungen können den jeweiligen örtlichen Fachinformationen des gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal zur Ableitung und Verwendung der jeweiligen Bodenrichtwerte entnommen werden.

Die Bodenrichtwerte sind mindestens auf das Ende jedes geraden Kalenderjahres bis zum 30. Juni des folgenden Jahres zu ermitteln und zu veröffentlichen. Sie entsprechen nach ihrer Ermittlung, Eigenschaften und Darstellung bereits den Maßgaben der heranstehenden Grundsteuerreform.

Im Zuge des Grundsteuer-Reformgesetzes der Bundesregierung (GrStRefG) wurde im Dezember 2019 mit § 10 Abs. 3 (ImmoWertV 2010) eine präzisierte Abweichungsquote für die Ableitung der Bodenrichtwerte aufgenommen. Bodenrichtwertzonen müssen demnach so abgegrenzt sein, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück in der Regel nicht mehr als 30 Prozent betragen.

Damit ist ein Qualitätsstandard für Bodenrichtwerte gesetzlich festgelegt.

Die Bodenrichtwerte für den räumlichen Zuständigkeitsbereich des gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal zum 31.12.2020 befinden sich derzeit in Ausarbeitung und werden bis längstens zum 30.06.2021 beschlossen sein. Die Beschlussfassung wird veröffentlicht.

Grundsätzlich sind die von den Gutachterausschüssen demnach abgeleiteten Bodenrichtwerte unverbindlich, jedoch entfalten sie nach ständiger Rechtsprechung für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten eine verbindliche Wirkung.

Mit der aktuellen, für das Jahr 2021 avisierten Novellierung der „ImmoWertV“ durch das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat ist darüber hinaus zu erwarten, dass wesentliche Teile der bislang unverbindlichen BRW-RL 2011, aber auch anderer Bundesrichtlinien als verbindliche Standards in die „neue“ ImmoWertV aufgenommen werden.

Für die Gutachterausschüsse ergeben sich dadurch zwingend einerseits die Anwendung „normierter Wertermittlungsverfahren“ und andererseits „modellkonforme“ Ableitungen sonstiger Wertermittlungsdaten unter dementsprechender Auswertung der Kaufpreissammlung; auch betreffend die Bodenrichtwerte.

Bedingt durch das am 4. November 2020 vom Landtag von Baden-Württemberg verabschiedete Landesgrundsteuergesetz (LGrStG, Gesetzblatt BW, 2020, Nr. 40, Seite 974) werden die Bodenrichtwerte zukünftig stark an Bedeutung gewinnen, da diese neben der Grundstücksgröße als alleiniges Bewertungsmerkmal in die Berechnung des zukünftigen Grundsteuerwertes einfließen werden.

Für sämtliche zu besteuernden Grundstücke, soweit es sich hierbei nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt, müssen daher – außerhalb des durch die Gutachterausschussverordnung des Landes Baden-Württemberg festgelegten Zweijahreszeitraumes - mit Stichtag 1. Januar 2022 geeignete und differenzierte Bodenrichtwerte ermittelt und bis zum 30. Juni 2022 an die Finanzverwaltung übermittelt werden.

Dieser Zeitplan ist zwingend, da ab dem zweiten Halbjahr 2022 die Grundstückseigentümer die Bodenrichtwerte zur Abgabe ihrer Steuererklärung benötigen werden.

Der gemeinsame Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal wird diesen gesetzlichen Vorgaben für seinen Zuständigkeitsbereich sowohl in temporärer als auch qualitativer Hinsicht entsprechen.