Die aktuellen Bodenrichtwerte für den räumlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal (Stand 01.01.2023) wurden in Verbindung mit den örtlichen Fachinformationen zur Ableitung, Erläuterung und Verwendung der Bodenrichtwerte am 11.05.2023 beschlossen. Sie sind aus dem Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS BW) ab dem 01.07.2023 abrufbar bzw. dort einsehbar sein.
www.gutachterausschuesse-bw.de
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf die Gebietsflächen der Großen Kreisstadt Nagold samt deren Stadtteile, der Gemeinde Ebhausen samt deren Ortsteile, der Stadt Haiterbach samt deren Stadtteile, der Gemeinde Rohrdorf und der Stadt Wildberg samt deren Stadtteile. Durch das Regierungspräsidium Karlsruhe wurde die Bildung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal am 08.12.2021 genehmigt.
Bodenrichtwerte sind gemäß § 193 Abs.5 BauGB (zuletzt geändert durch Art.1 Bauland-mobilisierungsG v. 14.6.2021 (BGBl. 1 S.1802) von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (§ 196 Abs. 1-3), der ImmoWertV 2021 (Stand:14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805), des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (LGrStG Vom 4. November 2020, geändert 21. Dezember 2021 (GBl. 2022 S. 1, 2)) sowie der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg (Stand: 21. Dezember 2021 (GBl. 2022 S. 1, 18)) zu ermitteln.
Begriffsdefinition: Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs.1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück oder Referenzgrundstück).
Bodenrichtwertdefinitionen beziehen sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück bezogen auf einen unbebauten Zustand mit dem im beschreibenden Datensatz angegebenen Entwicklungszustand, der Art der jeweiligen Nutzung, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes, ergänzender Angaben zur Art der Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung (wertrelevanten Geschossflächenzahl -WGFZ) sowie möglicher weiterer Angaben zum Grundstück.
Konkrete Erläuterungen können den örtlichen Fachinformationen des gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal zur Ableitung und Verwendung der jeweiligen Bodenrichtwerte entnommen werden. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.
Im Zuge des Grundsteuer-Reformgesetzes der Bundesregierung (GrStRefG) wurde im Dezember 2019 mit dem damaligen § 10 Abs. 3 (ImmoWertV 2010) eine präzisierte Ab-weichungsquote für die Ableitung der Bodenrichtwerte aufgenommen. Bodenrichtwertzonen müssen demnach so abgegrenzt sein, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück in der Regel nicht mehr als 30 Prozent betragen. Damit ist ein Qualitätsstandard für Bodenrichtwerte gesetzlich festgelegt. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen.
Grundsätzlich sind die von den Gutachterausschüssen demnach abgeleiteten Bodenrichtwerte unverbindlich, jedoch entfalten sie nach ständiger Rechtsprechung für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten eine verbindliche Wirkung.
Mit der aktuellen, ab dem 01.01.2022 anzuwendenden „ImmoWertV 2021“ sind nunmehr bundesweit verbindliche Standards zu beachten. Für die Gutachterausschüsse ergeben sich dadurch zwingend einerseits die weitgehende Anwendung „normierter Wertermittlungsverfahren“ und andererseits „modellkonforme“ Ableitungen sonstiger Wertermittlungsdaten unter dementsprechender Auswertung der Kaufpreissammlung; auch betreffend die Bodenrichtwerte.
Bedingt durch das am 4. November 2020 vom Landtag von Baden-Württemberg verab-schiedete Landesgrundsteuergesetz (LGrStG, Gesetzblatt BW, 2020, Nr. 40, Seite 974) werden die Bodenrichtwerte zukünftig stark an Bedeutung gewinnen, da diese neben der Grundstücksgröße als alleiniges Bewertungsmerkmal in die Berechnung des zukünftigen Grundsteuerwertes einfließen werden.
Auszug Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg vom 04.11.2020 (geändert 21.12.2021)
Der Gutachterausschuss nimmt Bezug auf die Ausführungen des § 38 LGrSt:
„(3) Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne des ersten Teils des dritten Kapitels des Baugesetzbuches (§§ 192 ff. BauGB) kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
(4) Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht.
Qualifiziert ist ein Gutachten, wenn dieses durch den zuständigen Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt worden ist“.
In Fällen in denen individuell berechtigte Fragen oder Unklarheiten zu den als steuer-liche Grundlage dienenden, veröffentlichten Bodenrichtwerten zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 bestehen sollten ist der Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal gerne bereit den oder die jeweiligen Grundstückseigentümer hinsichtlich erforderlicher Problemlösungen fachspezifisch und nach gesonderter Auftragserteilung zu unterstützen sobald seitens der Finanzverwaltung dafür erforderliche Regelungen konkret kommuniziert worden sind.
Der Gemeinsame Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal weist darauf hin, dass für die Erhebung der Grundsteuer die Finanzbehörden zuständig sind. Auskünfte und Beratungen zur Grundsteuer kann der Gutachterausschuss nicht leisten. Die Finanzverwaltung stellt weitere Informationen zur Grundsteuerreform über das Internetportal www.grundsteuer-bw.de zur Verfügung.
Weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den beschreibenden Eigenschaften der Richtwerte können gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden Ansprüche abgeleitet werden.
Die vom Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal mündlich kostenfrei erhältlichen Bodenrichtwerte haben rein informellen Charakter. Rechtsverbindlich sind allein die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilten, schriftlichen Auskünfte die in Verbindung mit vorstehenden Fachinformationen zu betrachten bzw. bei einer Bodenwertermittlung anzuwenden sind. Diese Auskünfte sind nach § 4 der Satzung über die Erhebung von Gebühren durch den gemeinsamen Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal vom 13.10.2020 ebenso kostenpflichtig wie die Umrechnungskoeffizienten WGFZ: WGFZ
Nagold, 12.05.2023
Verfasser und gez.
Dieter E. Brösamle
1. Vorsitzender des Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal
Dipl.- Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken; für Mieten und Pachten (DIA); Dipl.- Immobilienwirt (DIA); International Appraiser (DIA); zertifiziert DIN EN ISO/IEC 17024 für Marktwert-, Beleihungswert und internationale Immobilienbewertungen (DIA Zert, INTERZERT Steinbeis; EuraSCert (A)), Minösitett – ingatalanszakertö (HU) Vorsitzender des Zertifizierungsausschusses DEKRA Certification (Berlin); Fachautor und Dozent der Immobilienwirtschaft
Herausgeber:
Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal
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