Bodenrichtwerte

Die aktuellen Bodenrichtwerte für den räumlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal (Stand 31.12.2020) wurden in Verbindung mit den örtlichen Fachinformationen zur Bodenwertermittlung am 07.06.2021 beschlossen.

Sie sind aus dem Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS BW) direkt abrufbar bzw. dort einsehbar.

www.gutachterausschuesse-bw.de

Gesetzliche Rechtsgrundlagen, die bei der Ableitung der Bodenrichtwerte anzuwenden sind finden sich in § 196 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 12 der Gutachterausschussverordnung des Landes Baden-Württemberg vom 26.09.2017 (letzte Änderung 07.Mai 2020), der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010; geändert 2019) sowie der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL vom 11.01.2011).

Begriffsdefinition: Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs.1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück oder Referenzgrundstück).

Bodenrichtwertdefinitionen beziehen sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück bezogen auf einen unbebauten Zustand mit dem im beschreibenden Datensatz angegebenen Entwicklungszustand, der Art der jeweiligen Nutzung, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes, ergänzender Angaben zur Art der Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung (wertrelevanten Geschossflächenzahl -WGFZ) sowie möglicher weiterer Angaben zum Grundstück.

Konkrete Erläuterungen und Beschreibungen können den jeweiligen örtlichen Fachinformationen des gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Nagoldtal zur Ableitung und Verwendung der jeweiligen Bodenrichtwerte entnommen werden.

Die Bodenrichtwerte sind mindestens auf das Ende jedes geraden Kalenderjahres bis zum 30. Juni des folgenden Jahres zu ermitteln und zu veröffentlichen.

Aktuell wurde § 196 BauGB Satz 1 geändert wie folgt: "Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist".

Im Zuge des Grundsteuer-Reformgesetzes der Bundesregierung (GrStRefG) wurde im Dezember 2019 mit § 10 Abs. 3 (ImmoWertV 2010) eine präzisierte Abweichungsquote für die Ableitung der Bodenrichtwerte aufgenommen. Bodenrichtwertzonen müssen demnach so abgegrenzt sein, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück in der Regel nicht mehr als 30 Prozent betragen. Damit ist ein Qualitätsstandard für Bodenrichtwerte gesetzlich festgelegt.

Grundsätzlich sind die von den Gutachterausschüssen demnach abgeleiteten Bodenrichtwerte unverbindlich, jedoch entfalten sie nach ständiger Rechtsprechung für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten eine verbindliche Wirkung.

Mit der aktuellen, ab dem 01.01.2022 anzuwendenden „ImmoWertV 2021“ sind nunmehr bundesweit verbindliche Standards zu beachten. Für die Gutachterausschüsse ergeben sich dadurch zwingend einerseits die weitgehende Anwendung „normierter Wertermittlungsverfahren“ und andererseits „modellkonforme“ Ableitungen sonstiger Wertermittlungsdaten unter dementsprechender Auswertung der Kaufpreissammlung; auch betreffend die Bodenrichtwerte.

Bedingt durch das am 4. November 2020 vom Landtag von Baden-Württemberg verabschiedete Landesgrundsteuergesetz (LGrStG, Gesetzblatt BW, 2020, Nr. 40, Seite 974) werden die Bodenrichtwerte zukünftig stark an Bedeutung gewinnen, da diese neben der Grundstücksgröße als alleiniges Bewertungsmerkmal in die Berechnung des zukünftigen Grundsteuerwertes einfließen werden.

Für sämtliche zu besteuernden Grundstücke, soweit es sich hierbei nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt, müssen daher – außerhalb des durch die Gutachterausschussverordnung des Landes Baden-Württemberg festgelegten Zweijahreszeitraumes - mit Stichtag 1. Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt) flächendeckende und sachgerecht abgegrenzte Bodenrichtwertzonen bzw. Bodenrichtwerte ermittelt und bis zum 30. Juni 2022 an die Finanzverwaltung übermittelt werden.

Dieser Zeitplan ist zwingend, da ab dem zweiten Halbjahr 2022 die Grundstückseigentümer die Bodenrichtwerte zur Abgabe ihrer Steuererklärung benötigen werden.

Der gemeinsame Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal wird diesen gesetzlichen Vorgaben für seinen Zuständigkeitsbereich sowohl in temporärer als auch qualitativer Hinsicht entsprechen.

Die vom Gutachterausschuss mündlich kostenfrei erhältlichen Bodenrichtwertinformationen haben rein informellen Charakter. Rechtsverbindlich sind allein die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilten, schriftlichen Auskünfte die in Verbindung mit vorstehenden Fachinformationen zu betrachten bzw. bei einer Marktwertermittlung gemäß § 194 BauGB zu berücksichtigen sind. Diese Auskünfte samt beigefügten Umrechnungskoeffizienten (WGFZ: WGFZ) sind nach § 4 der Satzung über die Erhebung von Gebühren durch den gemeinsamen Gutachterausschuss Oberes Nagold vom 13.10.2020 kostenpflichtig.