Gutachten

Grundstückswertermittlung beantragen

Sie wollen ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen oder aus anderen Gründen (z.B. Erbauseinandersetzung, Vermögensübersicht, Scheidung) den Marktwert einer Immobilie ermitteln lassen. Dafür werden qualifizierte Gutachten auf der Basis des § 194 BauGB und ImmoWertV 2010 (geändert 2019) unter Anwendung marktkonformer Modelle erstellt, die den Verkehrswert (Marktwert) für folgende Objektarten bestimmen:
  • Unbebaute Grundstücke
  • Bebebaute Grundstücke
  • Rechte und Belastungen an Grundstücken, grundstücksgleiche Rechte oder Rechte an diesen
  • Wohnungs- und Teileigentum
  • Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke

Beleihungswertermittlungen gemäß § 16 - Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung werden vom Gutachterausschuss nicht durchgeführt.

Vorraussetzungen einer Grundstückswertermittlung

Die Erstattung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal erfordert einen förmlichen Antrag. Antragsteller können sein:
  • Grundstückseigentümer/innen
  • Gleichstehende Berechtigte (z.B. Erbbauberechtigte, Wohnungs- und Teileigentümer)
  • Inhaber/innen von Rechten an Grundstücken
  • Pflichtteilsberechtigte gemäß § 2303 BGB
  • Gerichte und Justizbehörden
  • Sozialbehörden
Hinweis: Kaufinteressenten einer Immobilie sind nicht antragsberechtigt.

Verfahrensablauf

Sie können eine Grundstückswertermittlung bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses schriftlich beantragen. Im dazu notwendigen förmlichen Antrag müssen Sie Ihre Berechtigung dazu darlegen.

Teilen Sie bitte detailliert mit was maßgeblicher Gegenstand der Wertermittlung sein soll. Der Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal stellt Ihnen dafür ein Antragsformular zur Verfügung.

Erforderliche Unterlagen

Je nach dem Gegenstand der Wertermittlung können für ein Verkehrswertgutachten unterschiedliche Unterlagen notwendig sein. Notwendige Unterlagen sind dem Antragsformular zu entnehmen und / oder werden vom Gutachterausschuss bei der Antragstellerin oder dem Antragsteller angefordert. Im Anschluss erfolgt eine Vollständigkeitsprüfung deren Ergebnis dem Antragsteller mitgeteilt wird.

Gutachten

„Ein Gutachten ist die objektive, weisungsfreie, gewissenhafte und sachlich begründete Beurteilung eines vorgegebenen Sachverhaltes in einer für den Laien verständlichen und den Fachmann nachprüfbaren Weise. Ein Gutachten muss systematisch aufgebaut, übersichtlich gegliedert, nachvollziehbar begründet, auf das Wesentliche konzentriert und sachlich richtig sein“. [Bleutge, P.]
 
Aus der Rechtsprechung zum UWG und bestehender gesetzlicher Regelungen leitet sich folgende Definition eines Gutachters ab:

„Ein Gutachter ist eine natürliche Person, die über besondere Erfahrungen und überdurchschnittliches Fachwissen auf einem abgrenzbaren Spezialgebiet verfügt und die ihre gutachterlichen Leistungen persönlich, unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft und weisungsfrei erbringt.“

Entscheidendes Kriterium für jedes qualifizierte Gutachten ist stets dessen Nachprüfbarkeit und Nachvollziehbarkeit sowie die Anwendung marktgerechter Bewertungsmodelle und normierter Bewertungsverfahren.

Auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 07. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert.

Die Anforderungen an Gutachten für die Finanzverwaltung orientieren sich an der ImmoWertV und der gängigen Rechtsprechung. Ausführungen zu den Gutachten-anforderungen werden in den Urteilen des FG Baden-Württemberg vom 11.12.2012 (8 K 4933/09) und des FG Nürnberg vom 26.06.2014 (4 K 1413/12) sowie des FG München vom 07.03.2012 (4 K 826/09) unter Berücksichtigung des BFH-Urteils vom 03.12.2008 (II R 19/08) getroffen.

Vorgelegte Gutachten unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), kann es zurückgewiesen werden; ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erlassenen Vorschriften.

Danach sind auch die Wertermittlungsgrundsätze und Verfahren zur Verkehrswertermittlung der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu beachten. Nach Maßgabe dieser Vorschriften sind sämtliche wertbeeinflussende Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Be-lastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.

Kosten/Leistung

Durch den Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal erstellte, qualifizierte Marktwertgutachten lassen sich aufgrund vorstehender erwähnter gesetzlicher und fachspezifischer Anforderungen nicht unter Zeitdruck erstellen. Sogenannte „Kurzgutachten“ genügen diesen Anforderungen nicht.

Entstehende Kosten bzw. Gebühren hängen daher unter anderem von der Objektart, vom Schwierigkeitsgrad des Gutachtens und den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab. Für die vom Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal zu erstellenden Gutachten werden Gebühren erhoben die sich nach Maßgabe der Gebührensatzung vom 13.10.2020 richten. Sie ist auf dieser Homepage einsehbar.

Wertermittlung für Sozialbehörden

Im Rahmen ihrer Tätigkeiten können Sozialbehörden nach § 3 des Zehnten Buches Sozialgesetzbuch (SGB X) Wertermittlungen für Grundstücke/ grundstücksgleiche Rechte/ Mieten etc. beantragen.

Diese Wertermittlungen sind gesetzlich kostenfrei und werden in Kurzform als überschlägige Wertauskunft, jedoch unter Berücksichtigung der speziellen Gegebenheiten und der vom Antragsteller/in mitgeteilten Rahmendaten erteilt.

Nur Behörden können diese Wertermittlung beantragen. Diesbezüglich sollten Sie sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal wenden. Hier erhalten Sie das erforderliche Antragsformular und ggfl. weitere Informationen.